Methode de travail  •  Expert immobilier à Bordeaux

METHODE DE TRAVAIL

METHODE DE TRAVAIL

Ajouté le : 09 / 06 / 2016

L'Expert Immobilier, professionnel indépendant a pour fonction de définir la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerces ou d'entreprises en toute impartialité et précision.Travaillant sur un marché immobilier local ses expériences et connaissances lui permettent d'établir des données de référence afin de déterminer les valeurs (vénales ou locatives) d'un bien immobilier (habitation, agricole, forestière, bureau, loisir, fond de commerce, artisanal ou industriel).

 

"La valeur vénale est la somme d'argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l'évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont l'une et l'autre agi en toute connaissance, prudemment et sans pression."

 

"La valeur locative : c'est la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée. La valeur locative de marché est exprimée hors taxes, et hors charges locatives ou de toute autre nature, refacturées au preneur."

 

Les investigations entreprises permettent de rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux et déterminent plus justement la valeur d'un bien immobilier.

 

Après les différents entretiens, visites, études et analyses (des éléments : économiques, techniques, juridiques, fiscaux)  et suite aux engagements pris dans la Charte, un rapport d'expertise est réalisé par l'Expert puis remis au client.

 

L'Expert ne peut réaliser sa mission qu'avec la coopération du client : Une lettre de mission sera établie précisant l'étendue de la mission, le délai de réalisation, le montant des frais et honoraires convenus.

 

Les méthodes d'évaluations de biens immobiliers peuvent être entre autre :

 

  • L'estimation par comparaison (ou méthode par le marché), elle consiste à déduire la valeur d'un bien immobilier de l'analyse du prix obtenu de la vente, récente, d'autres biens aussi semblable que possible en termes de consistance, d'état, de situation dits "références ou points de comparaison"

 

  • estimation par capitalisation du revenu : elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer)

 

  • méthode dites professionnelle : pour certains biens spécialisés tel que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre..., la pratique professionnelle a dégagé des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fond de commerce.

 

  • estimation par le coût de remplacement : elle reconstitue le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en méthode de valeur de marché. Elle est utilisée plus fréquement pour des biens très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

 

 

Les frais et les honoraires :

 

Dans toutes les missions d'Expertise, le montant ou les modalités de calculs des honoraires doivent être convenus avant l'ouverture des opérations.

 

Les honoraires peuvent  être établis à un tarif forfaitaire fixé d'avance. Ceux-ci peuvent évoluer lorsque le champ d'application de l'expertise est modifié en cours de mission.

 

Ils comprennent :

 

  • Contact et négociation avec le client, établissement et envoi d'un contrat d'expertise
  • Déplacement urbain, visite du bien
  • Analyse de documents (titre de propriété, P.V. d'assemblée, etc...)
  • Regard sur l'environnement immédiat, cadastre et urbanisme
  • Recherche et traitement de références
  • Choix des méthodes et calcul des valeurs, sur la base des références trouvées
  • Travail sur dossier et rédaction d'un rapport résumé (conforme à la définition de la Charte) dont la base est la plus complète possible
  • Insertion de plans et photos
  • Relecture édition et envoi
  • A prévoir en sus réunion de travail, avec le client ou autres (adjoints mairie...)
  • Frais annexes, coût des documents éventuels, urbanisme en mairie, copies, reliure, frais d'envoi...

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