Dans le cadre d’une vente ou d’une acquisition immobilière, l’aide d’un expert immobilier à Bordeaux est toujours la bienvenue. Afin de sécuriser vos différents projets immobiliers, le professionnel interviendra pour déterminer la valeur la plus juste du bien concerné. Concrètement, dans quel cas faut-il solliciter un expert immobilier ? Quelles sont les prestations proposées par le professionnel ? Combien coûte une expertise immobilière ? Découvrez les services que je propose en tant qu’Expert immobilier.

Pourquoi faire appel à un expert immobilier ?

L’expert immobilier est un professionnel indépendant, dont le rôle est de déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier. En outre, je suis tenu de travailler avec impartialité, intégrité et précision, de manière à compléter les attentes de chaque partie. Suite à une expertise, je rédige un rapport d’expertise, qui engage ma responsabilité civile professionnelle.

Il faut savoir que toute transaction immobilière, qu’elle se rapporte à une vente ou à un achat représente un engagement financier de taille. Cela constitue d’ailleurs une raison suffisante pour faire expertiser la valeur du bien dont il est question par un expert. Une évaluation approximative ne saurait en effet garantir une parfaite équité lors d’une transaction. L’expert immobilier reste à ce jour le seul habilité à réaliser une expertise en valeur vénale précise et fiable.

Contacter un professionnel de l’immobilier revient alors à garantir la réussite de votre projet. En cas de vente, vous obtiendrez des données complètes, vous permettant de fixer un prix honnête. De la même manière, l’expertise immobilière met en avant les avantages et défauts du logement, ce qui écarte ainsi les risques de dévaluation ou de surestimation du prix de votre bien.

Dans quels cas faire appel à un expert immobilier ?

L’intervention d’un expert immobilier est essentielle lorsque la valeur d’un bien doit être prouvée officiellement.

  • Successions et donations : pour fixer les droits de succession de manière incontestable auprès de l’administration fiscale.
  • Divorces ou partages : pour garantir une répartition équitable du patrimoine immobilier entre les parties.
  • Prêts hypothécaires : les banques l’exigent souvent pour garantir la valeur du bien mis en gage.
  • Litiges et expertises judiciaires : en cas de conflit nécessitant l’avis d’un expert auprès des tribunaux.
  • Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : pour une déclaration fiscale précise et justifiée. 

Bien que l’expert réponde le plus souvent à la demande des propriétaires-vendeurs, cela n’empêche qu’il reste au service de tous. Comme vous pouvez ainsi le constater, l’expert immobilier peut être sollicité par les services fiscaux, un juge, un assureur, un notaire, un syndic, un gestionnaire de patrimoine, etc. Je travaille d’ailleurs avec de nombreux partenaires.

Quels sont les services proposés par un expert immobilier ?

Je vous accompagne pour déterminer une valeur fiable et argumentée (valeur vénale / valeur locative) et sécuriser votre décision : vente, achat, donation, succession, divorce, sortie d’indivision, garantie bancaire ou litige. Dans un marché français qui a retrouvé du volume (environ 921 000 ventes dans l’ancien sur 12 mois fin septembre 2025), mon rôle est de transformer votre bien en dossier défendable

Préparer et sécuriser la vente d’un bien immobilier dans un marché exigeant

L’expert immobilier prépare votre vente comme un “cas solide” : documents complets, diagnostics à jour, points faibles anticipés et argumentaire clair. Aujourd’hui, la performance énergétique pèse réellement dans la négociation : en 2024, les biens E-F-G ont représenté 40 % des ventes dans l’ancien, et une maison classée G s’est vendue en moyenne ≈ 25 % moins cher qu’une maison classée D (≈ 12 % pour un appartement G) selon les Notaires.fr. Je vous aide donc à chiffrer l’impact, à prioriser les actions (ou à cadrer une décote) et à éviter les mauvaises surprises au compromis.

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Accompagner la cession d’un immeuble entier

L’expert immobilier traite la vente d’un immeuble entier avec une logique d’investisseur : loyers, vacance, qualité des baux, charges, travaux et risques. Je vérifie la cohérence locative (loyers vs marché), j’identifie ce qui peut freiner un acquéreur (travaux, conformité, état technique, risques juridiques) et je produis une valeur vénale argumentée. Et si l’immeuble est énergivore, j’intègre les obligations applicables : l’audit énergétique peut être requis selon le classement et la date de vente (dont l’extension à la classe E depuis le 1er janvier 2025).

Réaliser une analyse technique, juridique et environnementale approfondie du bien

L’expert immobilier passe au crible les pièces : plan, cadastre, documents d’urbanisme, titre, diagnostics, et, en copropriété, PV d’AG, règlement, charges, travaux, baux. Je me déplace pour constater (état, cohérence des surfaces, qualité du bâti, nuisances, environnement) et relier ces constats au marché. J’y suis particulièrement attentif parce que le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : la cohérence du dossier et des informations transmises devient un sujet central, autant pour l’acheteur que pour votre sécurité.

Fonder l’estimation immobilière sur des critères mesurables et comparables

L’expert immobilier structure son estimation autour de critères mesurables et comparables :

  • vétusté / état / travaux : entretien, pathologies, finitions, équipements,
  • confort & sécurité : chauffage, ventilation, installation électrique/gaz, accès,
  • orientation & luminosité : ensoleillement, vis-à-vis, vue, nuisances,
  • emplacement & environnement : transports, commerces, écoles, projets, risques,
  • énergie (DPE) : j’intègre l’effet “valeur verte”, car il pèse sur le prix : en 2024, une maison G se vend en moyenne ≈ 25 % sous une maison D (≈ 12 % pour un appartement G).

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Formaliser l’évaluation dans un rapport d’expertise immobilier argumenté et opposable

Je formalise tout dans un rapport d’expertise clair et exploitable : description du bien (géographie, urbanisme, juridique), éléments de positionnement (forces/faiblesses), méthode(s) d’évaluation, hypothèses et valeur vénale / valeur locative. Quand c’est pertinent, j’ajoute un volet énergie : si le bien est concerné par l’audit énergétique réglementaire, je le signale et j’explique son impact potentiel sur la stratégie de vente.

Quels sont mes tarifs en tant d’expert ?

L’expertise immobilière n’est soumise à aucune réglementation particulière, et les tarifs dépendent de chaque professionnel. Même si les experts sont libres d’appliquer leur propre tarif, ceux-ci fixent souvent leur rémunération sur la base d’une vacation horaire. Il n’y a donc aucune corrélation entre les tarifs de l’expert et le prix du bien, ce qui garantit une impartialité totale. Notez toutefois que cette tarification s’applique essentiellement sur les biens classiques. Pour les propriétés qui dépassent le cadre habituel, les honoraires pourront être calculés en pourcentage, sur la base de la valeur du bien concerné.

En tant qu’expert immobilier indépendant, les tarifs que je propose se situent aux alentours de 500 €, sachez en effet que les prix varient en fonction de la surface du bien, mais aussi du temps que les experts passent à la tâche. C’est pour cela que les tarifs sont exclusivement indiqués lors des devis car les prix peuvent facilement passer du simple au double d’un expert à un autre. Les coûts d’une expertise immobilière peuvent grimper jusqu’à 2500 €, privilégiez donc plusieurs demande de devis lors de l’estimation de votre bien.

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Quel est l’état du marché immobilier à Bordeaux au 1er semestre 2026 ?

Victime de son succès, Bordeaux a connu, ces dernières années, un véritable accroissement de la demande, induisant naturellement une hausse importante des prix d’après mes collègues de l’agence Sporting Immobilier située à Bordeaux. Géante du Sud-Ouest français et neuvième plus grande commune de France, la métropole bordelaise figure parmi les villes les plus coûteuses au m². Les biens situés dans les quartiers les plus prisés comme Hôtel de Ville / Quinconces atteignent 4 434 €/m² tandis que dans le quartier Bacalan, les prix restent moins élevés (3 530 €/m²) selon les données de Meilleurs Agents. Riche en attractions, en industries et avec une grande diversité d’offres d’emploi (CHU de Bordeaux, vignobles…), Bordeaux fait incontestablement des émules.

Évolution des prix de vente dans la capitale girondine en 2026

Mais après une décennie de hausse (33,8 % sur 10 ans), le marché bordelais semble marquer le pas en 2026, sous l’effet de la crise sanitaire et de la perte de pouvoir d’achat des acquéreurs. Selon Sandra Roussel, cette décélération serait aussi le résultat de la réglementation du logement saisonnier, encourageant certains propriétaires à remettre leurs biens en vente (Visitez le site Bordeaux Métropole pour en savoir plus sur la règlementation du logement saisonnier ). Conséquence, le marché est plus fourni en logements, et les prix tendent à baisser. Selon Meilleurs Agents, le prix moyen de vente à Bordeaux a augmenté de +2,5 % sur un an en 2026 pour les appartements pour atteindre une moyenne de 4 434 € le mètre carré. On observe également une diminution de -4,1.0% sur un an pour les maisons dont le prix moyen atteint 4 996 € au 1ᵉʳ semestre 2026. Cette baisse, qui reste modérée, permettrait de relancer la demande, tout en préservant le pouvoir d’achat des vendeurs.

Tendances des loyers à Bordeaux en 2026

Du côté de la location, le loyer médian hors charges pour un appartement à Bordeaux est de 20 €/m², toutes surfaces confondues au 1er trimestre 2026 (source : FigaroImmobilier). Cette valeur reflète une hausse de +2 % par rapport à l’année précédente.

Les loyers médians varient en fonction de la taille du logement :

  • T1 : 25 €/m²
  • T2 : 20 €/m²
  • T3 : 17 €/m²
  • T4 : 16 €/m²
  • T5 : 15 €/m²
  • T6 : 16 €/m²
  • T7 et plus : 15 €/m²

Bien que le marché bordelais ait retrouvé un nouveau souffle après une année 2025 difficile, cette stabilisation ne touche pas spécialement les centres-villes prisés. Coûteux, rares et peu accessibles, les biens situés au cœur de la ville n’attirent plus autant, et se font délibérément devancer par ceux des quartiers limitrophes comme Bacalan qui fait l’objet d’une profonde transformation urbaine, marquée par la requalification des Bassins à flot en quartier mixte (logements, commerces, hôtels).

Logement neuf : des mises en vente en reprise mais des ventes toujours très faibles en 2026

Les indicateurs du neuf publiés par l’Observatoire Immobilier du Sud-Ouest (OISO) montrent un marché encore fortement contraint côté demande, malgré un regain d’offre. En Gironde, l’OISO comptabilise 737 lots mis en vente au T3 2025 (+43 % sur un an glissant), mais seulement 402 lots réservés sur le trimestre et environ 1 300 ventes cumulées depuis le début de 2025, contre 2 289 à la même période en 2022 (soit -43 % sur trois ans).

Le profil de la demande se recentre sur l’occupation : l’OISO indique des ventes à plus de 87 % réalisées par des propriétaires occupants, majoritairement en T2/T3, avec 36 % de ventes en produits aidés (BRS, PSLA) et un niveau très faible de ventes en bloc (38 au T3 2025).

Les chiffres de Bordeaux Métropole confirme cette tension : 535 lots mis en vente (+43 % sur un an glissant) mais seulement 263 ventes entre juillet et septembre 2025 (dont 84 sur Bordeaux), niveau le plus faible depuis au moins cinq ans. Côté stocks, l’OISO fait état de 2 378 lots disponibles sur Bordeaux Métropole, dont 299 en stock dur (dont 139 à Bordeaux), soit 14 % de l’offre.

L’offre commerciale recule également de manière significative (-5 %), contribuant à la baisse globale du stock régional. Cette évolution traduit un déséquilibre persistant entre une offre en retrait et une demande orientée vers l’achat en résidence principale.

Les perspectives du marché immobilier à Bordeaux en 2026

En 2026, le marché immobilier bordelais pourrait amorcer une reprise progressive, portée par la combinaison d’un cycle de régulation des prix, d’une amélioration attendue des conditions de crédit et surtout par la relance de plusieurs grands projets urbains structurants.

Parmi les zones à fort potentiel, Bordeaux-Lac, La Bastide et le secteur de la gare Saint-Jean concentrent les efforts d’aménagement dans le cadre du programme « Bordeaux Métropole 2030 ». Ces quartiers bénéficient d’investissements ciblés en matière de mobilités, d’équipements publics et de logements neufs, ce qui pourrait redynamiser la demande résidentielle comme locative.

À Bordeaux, l’un des principaux moteurs de transformation urbaine reste Bordeaux Euratlantique, opération d’intérêt national pilotée par l’EPA, qui s’étend sur plus de 730 hectares répartis entre Bordeaux, Bègles et Floirac. Il vise, à terme, l’accueil de 50 000 habitants dans 25 000 logements (dont plus d’un tiers abordables), la création d’environ 30 000 emplois, ainsi que le déploiement de vastes espaces publics végétalisés. Ces projets renforceront l’attractivité de ces secteurs pour les investisseurs en quête de rendement et de potentiel de valorisation.

Le cadre de la location touristique évolue également : le site Service-Public indique qu’à compter du 20 mai 2026, toutes les communes devront disposer d’une procédure d’enregistrement des meublés de tourisme, renforçant ainsi la traçabilité des offres de courte durée et pouvant influencer certaines stratégies patrimoniales.