Dans le cadre d’une vente ou d’une acquisition immobilière, l’aide d’un expert immobilier à Bordeaux est toujours la bienvenue. À Bordeaux et en Gironde, Louis Lemoine, expert immobilier indépendant, accompagne particuliers et professionnels dans l’évaluation de maisons, appartements, terrains et immeubles.
L’intervention d’un expert immobilier permet de déterminer une valeur vénale ou locative fiable et argumentée, en tenant compte à la fois des caractéristiques du bien, de son environnement, de sa situation juridique et des réalités du marché immobilier local.
Vente, acquisition, succession, donation, indivision, garantie bancaire ou litige : l’expertise immobilière apporte une analyse objective lorsqu’une simple estimation ne suffit pas.
Mes services d’expert immobilier à Bordeaux
Louis Lemoine intervient à Bordeaux et en Gironde pour évaluer un bien et fournir une valeur argumentée, adaptée au contexte dans lequel l’expertise est demandée.
Expertise en valeur vénale ou locative
L’expertise permet de déterminer la valeur d’un appartement, d’une maison, d’un terrain ou d’un immeuble à une date donnée. L’analyse s’appuie notamment sur les caractéristiques du bien, les transactions comparables, son état, sa localisation et son potentiel.
Elle peut porter sur la valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel le bien pourrait raisonnablement être vendu dans les conditions normales du marché, ou sur sa valeur locative.
Expertise avant une vente ou un achat immobilier
Un propriétaire souhaitant vendre peut s’appuyer sur une expertise pour positionner son bien à un prix cohérent avec le marché et disposer d’arguments objectifs lors des négociations.
L’acquéreur peut également demander une expertise afin de vérifier la cohérence du prix demandé avant de s’engager dans une transaction importante.
Succession, donation, divorce et indivision
Lorsqu’un patrimoine immobilier doit être partagé ou déclaré, une valorisation argumentée permet de disposer d’une base objective entre les différentes parties.
L’expert peut notamment intervenir dans le cadre :
- d’une succession,
- d’une donation,
- d’un divorce ou d’une séparation,
- d’une sortie d’indivision,
- d’une réorganisation patrimoniale.
Immeubles de rapport et biens d’investissement
L’expertise d’un immeuble nécessite de prendre en compte davantage que son seul prix au mètre carré. Loyers, baux, vacance, charges, travaux, état technique et potentiel locatif entrent notamment dans l’analyse.
Louis Lemoine accompagne également les propriétaires souhaitant connaître la valeur d’un immeuble entier avant une cession ou une opération patrimoniale.
Garantie bancaire, fiscalité ou litige
Une expertise peut également être nécessaire lorsqu’une valeur immobilière doit être documentée et défendue auprès d’un tiers : établissement bancaire, notaire, administration fiscale, assureur, avocat ou autre professionnel intervenant dans le dossier.
Quels sont mes tarifs en tant d’expert ?
L’expertise immobilière n’est soumise à aucune réglementation particulière, et les tarifs dépendent de chaque professionnel. Même si les experts sont libres d’appliquer leur propre tarif, ceux-ci fixent souvent leur rémunération sur la base d’une vacation horaire. Il n’y a donc aucune corrélation entre les tarifs de l’expert et le prix du bien, ce qui garantit une impartialité totale.
Les honoraires varient selon le type de bien, sa superficie et la complexité de l’expertise. Un devis personnalisé est établi avant chaque intervention.
| Prestation | Tarif indicatif |
|---|---|
| Avis de valeur simple | 150 à 300 € |
| Expertise d’un appartement standard | 600 à 1 000 € |
| Expertise d’une maison standard | 900 à 1 500 € |
| Expertise d’un terrain | 700 à 1 200 € |
| Local commercial ou professionnel | 1 200 à 2 500 € |
| Immeuble de rapport | 2 000 à 5 000 € |
| Bien atypique ou de grand standing | 1 500 à 5 000 € |
| Expertise judiciaire | Sur provision – généralement à partir de 3 000 € |
L’avis de valeur ne doit pas être confondu avec une expertise immobilière complète : cette dernière comprend notamment l’analyse documentaire, la visite du bien, l’étude du marché et la rédaction d’un rapport argumenté.
Pourquoi faire appel à un expert immobilier ?
L’expert immobilier est un professionnel indépendant, dont le rôle est de déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier. En outre, je suis tenu de travailler avec impartialité, intégrité et précision, de manière à compléter les attentes de chaque partie. Suite à une expertise, je rédige un rapport d’expertise, qui engage ma responsabilité civile professionnelle.
Il faut savoir que toute transaction immobilière, qu’elle se rapporte à une vente ou à un achat représente un engagement financier de taille. Cela constitue d’ailleurs une raison suffisante pour faire expertiser la valeur du bien dont il est question par un expert. Une évaluation approximative ne saurait en effet garantir une parfaite équité lors d’une transaction. L’expert immobilier reste à ce jour le seul habilité à réaliser une expertise en valeur vénale précise et fiable.
Contacter un professionnel de l’immobilier revient alors à garantir la réussite de votre projet. En cas de vente, vous obtiendrez des données complètes, vous permettant de fixer un prix honnête. De la même manière, l’expertise immobilière met en avant les avantages et défauts du logement, ce qui écarte ainsi les risques de dévaluation ou de surestimation du prix de votre bien.
Dans quels cas faire appel à un expert immobilier ?
L’intervention d’un expert immobilier est essentielle lorsque la valeur d’un bien doit être prouvée officiellement.
- Successions et donations : pour fixer les droits de succession de manière incontestable auprès de l’administration fiscale.
- Divorces ou partages : pour garantir une répartition équitable du patrimoine immobilier entre les parties.
- Prêts hypothécaires : les banques l’exigent souvent pour garantir la valeur du bien mis en gage.
- Litiges et expertises judiciaires : en cas de conflit nécessitant l’avis d’un expert auprès des tribunaux.
- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : pour une déclaration fiscale précise et justifiée.
Bien que l’expert réponde le plus souvent à la demande des propriétaires-vendeurs, cela n’empêche qu’il reste au service de tous. Comme vous pouvez ainsi le constater, l’expert immobilier peut être sollicité par les services fiscaux, un juge, un assureur, un notaire, un syndic, un gestionnaire de patrimoine, etc. Je travaille d’ailleurs avec de nombreux partenaires.
Quels sont les missions proposées par un expert immobilier ?
Préparer et sécuriser la vente d’un bien immobilier dans un marché exigeant
L’expert immobilier prépare votre vente comme un “cas solide” : documents complets, diagnostics à jour, points faibles anticipés et argumentaire clair. Aujourd’hui, la performance énergétique pèse réellement dans la négociation : selon la dernière étude des Notaires de France publiée en janvier 2026, les biens classés E, F ou G représentaient 40 % des ventes dans l’ancien, et une maison classée G s’est vendue en moyenne environ 25 % moins cher qu’une maison classée D, contre environ 12 % de décote pour un appartement classé G. Je vous aide donc à chiffrer l’impact, à prioriser les actions (ou à cadrer une décote) et à éviter les mauvaises surprises au compromis.
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Accompagner la cession d’un immeuble entier
L’expert immobilier traite la vente d’un immeuble entier avec une logique d’investisseur : loyers, vacance, qualité des baux, charges, travaux et risques. Je vérifie la cohérence locative (loyers vs marché), j’identifie ce qui peut freiner un acquéreur (travaux, conformité, état technique, risques juridiques) et je produis une valeur vénale argumentée. Et si l’immeuble est énergivore, j’intègre les obligations applicables : l’audit énergétique peut être requis selon le classement et la date de vente (dont l’extension à la classe E depuis le 1er janvier 2025).
Réaliser une analyse technique, juridique et environnementale approfondie du bien
L’expert immobilier passe au crible les pièces : plan, cadastre, documents d’urbanisme, titre, diagnostics, et, en copropriété, PV d’AG, règlement, charges, travaux, baux. Je me déplace pour constater (état, cohérence des surfaces, qualité du bâti, nuisances, environnement) et relier ces constats au marché. J’y suis particulièrement attentif parce que le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : la cohérence du dossier et des informations transmises devient un sujet central, autant pour l’acheteur que pour votre sécurité.
Fonder l’estimation immobilière sur des critères mesurables et comparables
L’expert immobilier structure son estimation autour de critères mesurables et comparables :
- vétusté / état / travaux : entretien, pathologies, finitions, équipements,
- confort & sécurité : chauffage, ventilation, installation électrique/gaz, accès,
- orientation & luminosité : ensoleillement, vis-à-vis, vue, nuisances,
- emplacement & environnement : transports, commerces, écoles, projets, risques,
- énergie (DPE) : j’intègre l’effet “valeur verte”, car il pèse sur le prix.
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- Découvrez comment faire expertiser votre bien par un expert immobilier.
- Découvrez comment faire estimer votre terrain par un expert immobilier.
Formaliser l’évaluation dans un rapport d’expertise immobilier argumenté et opposable
Je formalise tout dans un rapport d’expertise clair et exploitable : description du bien (géographie, urbanisme, juridique), éléments de positionnement (forces/faiblesses), méthode(s) d’évaluation, hypothèses et valeur vénale / valeur locative. Quand c’est pertinent, j’ajoute un volet énergie : si le bien est concerné par l’audit énergétique réglementaire, je le signale et j’explique son impact potentiel sur la stratégie de vente.
Quel est l’état du marché immobilier à Bordeaux au 2ᵉ semestre 2026 ?
Victime de son succès, Bordeaux a connu, ces dernières années, un véritable accroissement de la demande, induisant naturellement une hausse importante des prix d’après mes collègues de l’agence Sporting Immobilier située à Bordeaux. Géante du Sud-Ouest français et neuvième plus grande commune de France, la métropole bordelaise figure parmi les villes les plus coûteuses au m². Les biens situés dans les quartiers les plus prisés comme Hôtel de Ville / Quinconces atteignent 5 476 €/m² pour les appartements, tandis que dans le quartier Bacalan, les prix restent moins élevés, à 3 464 €/m², selon les données de Meilleurs Agents au 1er septembre 2026. Riche en attractions, en industries et avec une grande diversité d’offres d’emploi (CHU de Bordeaux, vignobles…), Bordeaux fait incontestablement des émules.
Évolution des prix de vente dans la capitale girondine au 2ᵉ semestre 2026
Mais après une décennie de forte hausse (+27,8 % sur 10 ans pour les appartements), le marché bordelais évolue de manière plus contrastée en 2026, après plusieurs années de correction des prix et de perte de pouvoir d’achat des acquéreurs. Selon Sandra Roussel, cette décélération serait aussi le résultat de la réglementation du logement saisonnier, encourageant certains propriétaires à remettre leurs biens en vente (Visitez le site Bordeaux Métropole pour en savoir plus sur la règlementation du logement saisonnier). Conséquence, le marché est plus fourni en logements, mais l’évolution des prix diffère désormais selon le type de bien. D’après Meilleurs Agents, le prix moyen de vente à Bordeaux a augmenté de +2,6 % sur un an pour les appartements, pour atteindre une moyenne de 4 429 € le mètre carré au 1er septembre 2026. On observe en revanche une diminution de -2,4 % sur un an pour les maisons, dont le prix moyen atteint 4 972 €/m² au 2ᵉ semestre 2026. Cette évolution, qui reste modérée, pourrait contribuer à relancer la demande, tout en préservant le pouvoir d’achat des vendeurs.
Tendances des loyers à Bordeaux fin 2026
Du côté de la location, le loyer médian hors charges pour un appartement à Bordeaux est désormais de 21 €/m², toutes surfaces confondues, selon les estimations du Figaro Immobilier au 1er août 2026. Cette valeur reflète une hausse de +1 % par rapport à l’année précédente.
Les loyers médians varient en fonction de la taille du logement :
- T1 : 26 €/m²
- T2 : 20 €/m²
- T3 : 17 €/m²
- T4 : 16 €/m²
- T5 : 16 €/m²
- T6 : 16 €/m²
- T7 et plus : 15 €/m²
Bien que le marché bordelais ait retrouvé un nouveau souffle après une année 2025 difficile, cette stabilisation ne touche pas spécialement les centres-villes prisés. Coûteux, rares et peu accessibles, les biens situés au cœur de la ville n’attirent plus autant, et se font délibérément devancer par ceux des quartiers limitrophes comme Bacalan qui fait l’objet d’une profonde transformation urbaine, marquée par la requalification des Bassins à flot en quartier mixte (logements, commerces, hôtels).
Logement neuf : des mises en vente en reprise mais des ventes toujours très faibles en 2026
Les données disponibles au 1er semestre 2026 confirment que le marché du logement neuf reste sous tension à Bordeaux. En Gironde, l’enquête ECLN du ministère chargé du Logement recense au 1er trimestre 2026 environ 4 012 logements neufs disponibles à la commercialisation, soit près de 8 trimestres de ventes au rythme actuel. Le prix moyen de réservation des appartements collectifs atteint environ 4 512 €/m².
À l’échelle nationale, la Fédération des Promoteurs Immobiliers relève une baisse de 23,6 % des ventes de logements neufs au T2 2026 par rapport au T2 2025. Les ventes aux propriétaires occupants reculent notamment de 17,9 %, tandis que celles aux investisseurs particuliers progressent de 13,4 %, mais à partir de volumes historiquement faibles.
Le ministère chargé du Logement comptabilise également 16 112 réservations au T2 2026, en baisse de 4,8 % sur un trimestre, alors que les mises en vente remontent à 17 499 logements (+11,1 %).
La production future constitue un autre point de vigilance en Gironde : entre mai et juillet 2026, 2 630 logements ont été autorisés, soit 41,5 % de moins qu’un an auparavant. Sur douze mois, les autorisations reculent de 20,9 %. Cette contraction pourrait maintenir une offre neuve limitée en 2027.
Le marché bordelais reste donc marqué par des ventes faibles, un stock important et une production future en recul, malgré quelques premiers signes de reprise de l’offre.
Les perspectives du marché immobilier à Bordeaux en 2027
En 2027, le marché immobilier bordelais pourrait poursuivre sa reprise progressive, portée par la combinaison d’un cycle de stabilisation des prix, de l’évolution des conditions de crédit et surtout par la poursuite de plusieurs grands projets urbains structurants. Cette reprise reste toutefois à nuancer : en juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations atteint 3,30 %, contre 3,09 % un an auparavant, ce qui invite à rester prudent sur l’évolution du pouvoir d’achat immobilier en 2027.
Parmi les zones à fort potentiel, Bordeaux-Lac, La Bastide et le secteur de la gare Saint-Jean concentrent toujours les efforts d’aménagement dans le cadre des grands projets métropolitains à horizon 2030. Ces quartiers bénéficient d’investissements ciblés en matière de mobilités, d’équipements publics et de logements neufs, ce qui pourrait redynamiser la demande résidentielle comme locative. Le projet Bastide-Niel prévoit notamment environ 4 200 logements d’ici 2032, tandis que le pôle de la gare Bordeaux Saint-Jean doit poursuivre sa transformation dans la perspective d’un doublement des flux de voyageurs aux heures de pointe à l’horizon 2030.
À Bordeaux, l’un des principaux moteurs de transformation urbaine reste Bordeaux Euratlantique, opération d’intérêt national pilotée par l’EPA, qui s’étend sur plus de 700 hectares répartis entre Bordeaux, Bègles et Floirac. Il vise, à terme, l’accueil de 50 000 habitants dans 25 000 logements, dont une part importante de logements abordables, la création d’environ 30 000 emplois, ainsi que le déploiement de vastes espaces publics végétalisés. Ces projets renforceront l’attractivité de ces secteurs pour les investisseurs en quête de rendement et de potentiel de valorisation.
Le cadre de la location touristique a également évolué : depuis le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés de tourisme doivent faire l’objet d’une déclaration via un téléservice national dédié, renforçant ainsi la traçabilité des offres de courte durée et pouvant influencer certaines stratégies patrimoniales à Bordeaux en 2027.