Vous êtes propriétaire d’un immeuble de rapport, d’un bloc d’appartements ou d’un patrimoine familial en SCI ou en indivision ? La vente d’un immeuble entier ne s’improvise pas : elle requiert une parfaite maîtrise des règles juridiques (Loi ALUR, DPE, droit de préemption), une analyse fine de la rentabilité, et une stratégie ciblée selon votre situation.
Notre agence, experte en immobilier à Bordeaux vous accompagne de A à Z dans l’estimation et la vente d’immeubles entiers (immeuble de rapport, bloc d’appartements).
Pourquoi vendre un immeuble entier à Bordeaux ?
Avec une demande soutenue en logements locatifs, notamment dans les quartiers Saint-Michel, Nansouty, Chartrons ou La Bastide, l’immeuble de rapport reste un actif très recherché à Bordeaux. Mais la valeur des immeubles anciens est fortement impactée par les nouvelles exigences énergétiques et réglementaires. La Loi Climat et Résilience, entrée en vigueur le 22 août 2021, impose un calendrier strict d’interdiction progressive à la location des logements les plus énergivores, les fameuses “passoires thermiques” (étiquettes F et G du DPE).
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués. Résultat : les immeubles entiers avec beaucoup de passoires thermiques voient leur valeur chuter. Les acheteurs intègrent désormais le coût des travaux dans leur offre, ce qui freine les ventes et alourdit les négociations.
“Pour les propriétaires bailleurs, le prix au m2 d’une rénovation énergétique coûte environ 200 à 450 euros du m², ce qui rend parfois la vente plus rentable qu’une rénovation”, déclare Éric Plantive, le président de IZI by EDF.
Les étapes clés pour vendre un immeuble entier
Vendre un immeuble entier, que ce soit un immeuble de rapport ou un bloc d’appartements est très différente de la cession d’un logement classique. Voici les étapes indispensables pour réussir la transaction de votre immeuble de rapport ou en bloc.
1. Réaliser une estimation professionnelle et précise de l’immeuble
Mettre en vente un immeuble de rapport ne s’improvise pas. Une estimation précise et argumentée est la clé pour positionner votre bien au juste prix, attirer des acquéreurs sérieux et sécuriser la transaction. En tant qu’expert en immobilier d’investissement à Bordeaux et en Nouvelle-Aquitaine, je m’appuie sur une méthode éprouvée, basée sur les réalités du marché local et les exigences des investisseurs.
- La valeur locative brute annuelle (loyers hors charges), en prenant en compte la typologie des baux (nue, meublée, commerciale) et le taux de vacance moyen constaté dans le quartier.
- Le taux de capitalisation (ou de rendement net) selon le secteur,
- L’état du bâti et coûts de travaux à prévoir : grâce à mon réseau de partenaires (architectes, diagnostiqueurs, artisans), j’identifie précisément les travaux de rénovation à prévoir : toiture, structure, parties communes, réseaux, etc.
- Les possibilités de division en lots (conforme à la loi Carrez et à la loi décence n°2002-120 du 30 janvier 2002), surélévation ou extension, selon le PLU 3.1 de Bordeaux (11ᵉ modification en septembre 2023), ou changement d’usage (ex. : transformation de bureaux ou commerces en logements). Ce potentiel séduit les acquéreurs à la recherche de biens à revaloriser.
2. Constituer un dossier technique et juridique complet
La réglementation impose une transparence totale sur l’état de l’immeuble mis en vente. Avant toute commercialisation, je veille à la constitution d’un dossier administratif et juridique rigoureusement conforme, afin de sécuriser la transaction et rassurer les acquéreurs. Cela inclut notamment :
- le DPE collectif, désormais obligatoire pour tous les immeubles en monopropriété depuis juillet 2024,
- l’audit énergétique réglementaire, requis pour les biens classés F ou G (passoires thermiques), en application de la Loi Climat et Résilience,
- le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet : diagnostic amiante, plomb, installation électrique, gaz, état des risques (ERP) et termites,
- l’état locatif détaillé, précisant les montants des loyers, types de baux (habitation nue, meublés, commerciaux), dates d’échéance et éventuelles procédures en cours,
- les statuts de la SCI, le cas échéant, lorsque l’immeuble est détenu par une Société Civile Immobilière.
À noter : si des logements sont loués, le congé pour vendre doit respecter un préavis légal de 6 mois selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (loi ALUR).
3. Vérifier les droits de préemption
Dans certaines zones urbaines, la mairie peut exercer son droit de préemption urbain (DPU) sur tout immeuble mis en vente. Le droit de préemption urbain, encadré par le Code de l’urbanisme (articles L210-1 et suivants), permet à une collectivité (souvent la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale) d’acheter en priorité un bien immobilier en vente, dans un objectif d’intérêt général : construction de logements sociaux, aménagement urbain, création d’équipements publics, etc.
Nous nous rapprochons du service urbanisme de la ville de Bordeaux ou de votre commune pour savoir si votre bien est situé en zone de préemption.
Pourquoi passer par une agence immobilière spécialisée dans la vente d’immeubles ?
La vente d’un immeuble entier nécessite une approche ciblée : analyse de rentabilité, recherche d’acquéreurs professionnels (foncières, marchands de biens, bailleurs sociaux), et montage juridique.
Confier votre bien à une agence immobilière spécialisée dans la vente d’immeubles à Bordeaux permet :
- une valorisation précise et argumentée auprès d’investisseurs qualifiés,
- la gestion confidentielle du dossier, essentielle en cas de baux en cours,
- l’accompagnement dans les négociations complexes (lots occupés, indivisions, SCI, succession),
- une diffusion ciblée vers des bases de données d’acquéreurs professionnels (notamment via les réseaux FNAIM, SNPI ou plateformes privées dédiées).
Prêt à vendre votre immeuble entier ? Parlons-en
De l’estimation à la signature, nous vous accompagnons à chaque étape avec expertise, discrétion et efficacité.
Immeuble de rapport, bloc d’appartements, bien en SCI ou en succession : chaque vente mérite une stratégie sur mesure.